decoro condominiale balconi


n. 2755 l del 2005)» (Cass., sent. * (cfr. 17 ottobre 2007 n. 21835;  Cass. I balconi non rientrano tra le parti comuni dell’ edificio (Cassazione n. 8159 del 7/9/1996). Pertanto, i lavori di rifacimento di tali parti devono considerarsi lavori interessanti le parti comuni dell'edificio con conseguente riparto della relativa spesa tra tutti i condomini, sulla base della tabella di proprietà. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio. Quegli elementi sono attratti dall’interesse condominiale al decoro del fabbricato e quindi la loro manutenzione va fatta a cura e spese del condominio, che è legittimato dunque a deliberare al riguardo. Il decoro architettonico è, quindi, l’estetica complessiva data dall’insieme delle linee e strutture ornamentali che conferisce una armoniosa fisionomia ed un’unica impronta all’aspetto dell’edificio. Finestra aperta fino al piano del pavimento e munita di una balaustra o ringhiera, secondo un tipo diffusissimo specialmente nei paesi meridionali. civ., sez. Naturalmente ogni intervento dovrà essere valutato e commisurato alla gravità del caso. ), anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano. Conseguentemente la domanda di demolizione dei medesimi va proposta nei confronti dei condomini proprietari degli appartamenti ai quali sono annessi i balconi, sicché il contraddittorio può considerarsi integro anche se non sono stati chiamati in giudizio il condominio ovvero tutti gli altri condomini dell’edificio. Lo afferma in più occasioni la Cassazione: In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l’aggetto costituito da un balcone (o terrazzo) appartiene esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto, è esclusivo responsabile del danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone. La Cassazione chiarisce che la manutenzione dei frontalini dei balconi è di competenza condominiale perché attengono al decoro architettonico dell’edificio. I parapetti dei balconi di un edificio condominiale costituiscono parte integrante della facciata dell'immobile, concorrendo al decoro della facciata stessa. In questo secondo caso non basterà la delibera dell’assemblea per mettere mano al balcone, ma sarà necessario che il proprietario condivida l’esigenza di intervenire sulle parti di proprietà esclusiva, soprattutto per non vanificare l’intervento di manutenzione delle parti ornamentali, qualora esse possano essere danneggiate anche dal deterioramento dei materiali (ad esempio impermeabiizzazione del pavimento privato). Pertanto, i lavori di rifacimento di tali parti devono considerarsi lavori interessanti le parti comuni dell'edificio con conseguente riparto della relativa spesa tra tutti i condomini, sulla base della tabella di proprietà. La Cassazione chiarisce che le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire tra tutti i condomini,… II, 3 agosto 1990, n. 7831. * Cass. 1117 c.c. L’assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell’edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l’assemblea. Roma 9390/12; C. Appello L’aquila 14/292). Il decoro così definito è dunque qualità propria di tutti i fabbricati e di ciascuna costruzione. di faccia]. civ. Conforme, alla prima parte della massima, Cass. Studiocataldi.it In caso di incuria del proprietario intimato, l’amministratore dovrà portare la questione in assemblea per farsi autorizzare a promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e per il recupero delle somme eventualmente già spese per la sicurezza. Esso, infatti, Alla stessa si riporta, infatti, un orientamento consolidato nel tempo, confermato anche dalle recenti sentenze che vedono nel decoro ", Elementi e caratteristiche del decoro architettonico, Il quorum necessario per la modifica del decoro. II, 30 agosto 1994, n. 7603. L’amministratore avrà però certamente cura e metodo per farlo convenire sulla necessità di intervenire con modalità e tempistiche adeguate non solo alla riuscita dei lavori, ma anche alle problematiche inerenti la gestione del cantiere e la economicità dell’intervento. Il caso più comune è comunque il BALCONE AGGETTANTE che è ben rappresentato nella figura 1. L’amministratore avrà però certamente cura e metodo per farli convenire sulla necessità di intervenire con modalità e tempistiche adeguate non solo alla riuscita de lavori, ma anche alle problematiche inerenti la gestione del cantiere e soprattutto (trattandosi di interventi sulle parti esterne dei balconi) la economicità dell’intervento. civ., sez. * Cass. E’ corretto partire dalla definizione tecnica di balcone. Partiamo dunque dalla definizione di BALCONE dal Dizionario TRECCANI: – Balco s. m. [dal longob. civ., sez. più generico di dignità, sostenutezza, decenza e sim. Balconi aggettanti, verande, frontalini, piano di calpestio, decoro architettonico, art. 7 settembre 2012, n. 14992). Cass., sez. ); 2) segnalare al proprietario, diffidandolo per iscritto, la situazione di pericolo verificatasi e la diffida ricevuta dall’Autorità, precisando che trattandosi di proprietà privata  gli interventi non sono di sua competenza come amministratore e intimandogli quindi un tempo per adempiere congruo alla fattispecie. palco] (pl. Così i primi due gradi di giudizio Ripartizione delle spese: tinteggiatura esterna del condominio. Applicando i concetti così delineati ai balconi che come abbiamo visto sono proprietà privata, la  Giurisprudenza ha stabilito: Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale, sono cose che servono all’uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell’art. II, 28 /11/ 1992, n. 12792. L’obbligo di manutenzione e la ripartizione delle spese nei condomini è sempre un momento di massima tensione […] Comunque, l’amministratore avrà cura di intimare a ciascun condomino l’esecuzione del lavoro di sua competenza forte della sua facoltà di tutela degli interessi collettivi (decoro del fabbricato) e di prevenzione di pregiudizi (danni). Il decoro architettonico «può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Cass.. n. 14455 del 2009; Cass. n. 3549/1989). In caso di incuria del proprietario intimato, l’amministratore dovrà portare la questione in assemblea per farsi autorizzare a promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e per il recupero delle somme eventualmente già spese per la sicurezza ovvero per dare esecuzione alla diffida dell’Autorità. d)    cosa ne discende in termini di potestà decisionale, responsabilità e potere di intervento e spesa. II, 30 luglio 1981, n. 4861. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio nonchè all’utilizzazione come gocciolatoi). 1117 c.c. –. ogni volta che occorre decidere come dividere le spese per la riparazione e/o manutenzione delle facciate dei condomini e dei balconi, sorgono numerose difficoltà. n. 2755 l del 2005)». Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio ai proprietari dei singoli piani. Se i decori hanno funzione di abbellimento dell’ intera facciata, sono considerati parti comuni dell’ edificio. n. 26796/2007). III, 10 settembre 1986, n. 5541. n. 30071/2017). decorus: v. la voce prec.]. Potrebbe trattarsi di un balcone privato. Stabilito che i balconi sono di proprietà privata, occorre adesso entrare nel dettaglio delle attività da compiere per arrivare ad effettuare lavori sugli stessi. E’ il caso più semplice, nel senso che l’assemblea è competente a deliberare le attività necessarie su di esso balcone e ne assume i costi. L’amministratore potrebbe essere destinatario di una diffida ad adempiere ai fini della sicurezza da parte di un’Autorità competente che sia intervenuta ed abbia rilevato la presenza di elementi di rischio per la pubblica incolumità. In linea di principio: gli elementi decorativi quali fregi, statue, colonnine contribuiscono al decoro specifico dell’immobile. II, 13 dicembre 1979, n. 6502. ant. e 1125 c.c. 1117 c.c. Per quanto concerne il caso specifico della terrazza a livello che sostituisce lastrico solare, ma che presenta una porzione in aggetto, si ritiene che l’aggetto sia da considerarsi alla stregua di un balcone e non afferente il LASTRICO ad uso esclusivo (Cass. civ., sez. E bene chiarire immediatamente che garantire la sicurezza dei terzi da danni derivanti dal fabbricato amministrato è compito dell’amministratore, che ne è custode. PER CONVERSO e secondo lo stesso principio: I balconi di cui sono dotate le scale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aerazione, costituiscono parte organica ed integrante dell’intero fabbricato e debbono, pertanto, presumersi di proprietà comune, ai sensi dell’art. décor). 2) Caso in cui il balcone non abbia elementi decorativi rilevanti. Il decoro architettonico in condominio “deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. Tutti i diritti sono riservati, a cura del Centro Studi provinciale di Roma © Riproduzione riservata, Linee guida del Centro Studi provinciale di Roma in tema di balconi e decoro, Corso di Aggiornamento per amministratori di condominio DM 140/2014. I balconi di un condominio non sono parti comuni. ogni volta che occorre decidere come dividere le spese per la riparazione e/o manutenzione delle facciate dei condomini e dei balconi, sorgono numerose difficoltà. Tale funzione può essere esclusa solo in presenza di prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l’arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari. Occorre che quel decoro acquisisca un pregio, un onore, un lustro economicamente apprezzabile (poco o tanto non importa), tale per cui l’assenza di quell’elemento decorativo comporterebbe un deprezzamento dell’immobile. II, sent. In ogni caso sarà bene seguire la pratica amministrativa perché l’inottemperanza ad un ordine dell’Autorità è reato. Nel caso dei balconi privati, l’amministratore – oltre a porre  in essere i presidi di minima sicurezza, avrà cura di segnalare al proprietario, diffidandolo per iscritto, la situazione di pericolo verificatasi, intimandogli un tempo per adempiere congruo alla fattispecie. I balconi in condominio, e la riforma del 2012. n. 14576/2004; Cass. Per la parte ”aperta” di tale tipologia di balconi, ove rientrante nella facciata (parte comune ex art. I parapetti dei balconi di un edificio condominiale costituiscono parte integrante della facciata dell'immobile, concorrendo al decoro della facciata stessa. I fatti in breve. È noto che secondo la Corte di Cassazione i balconi aggettanti «non sono necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono» (Cass. Quindi si parla di transennamento; di battitura delle parti pericolanti; di inibizione dell’uso di impianti e spazi condominiali o privati qualora l’uso sia di per sé pericoloso o assoggetti a pericolo. civ., sez. Se l’edificio non aveva alcun valore architettonico o era già stato oggetto di precedenti interventi che ne avevano già menomato l’aspetto estetico non può l’intervento attuale essere considerato lesivo del decoro architettonico (cfr. «Il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata – in quanto di per sé meritevole di salvaguardia –  dalle norme che ne vietano l’alterazione (Cass., 31 marzo 2006, n. 7625; Cass., 15 aprile 2002, n. 5417)» (Cass., sent. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 915 del 19 gennaio 2021 torna sulla questione della loro proprietà. c)    quando tali elementi si inseriscono nel prospetto e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole? * Cass. 23 maggio 2012, n. 8174). *(Cass. Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all’uso comune, ai sensi dell’art. II, 9 luglio 1980, n. 4377. II, 23 giugno 1995, n. 7148. Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. Come provare l'alterazione del decoro architettonico condominiale. Occorre premettere in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un’opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino: la valutazione circa il degrado della facciata del fabbricato è oggetto riservato all’indagine del giudice di merito che è insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato.

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