decoro condominiale cassazione


Come è stato precisato dalla giurisprudenza, infatti, il risarcimento del danno in forma specifica, secondo il principio generale fissato dall’articolo 2058 c.c., è applicabile anche alle obbligazioni contrattuali, costituendo rimedio alternativo al risarcimento per equivalente pecuniario (Cass. Per contattare lo Studio Legale è possibile utilizzare i recapiti e il modulo visualizzabili nella Pagina Contatti, Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. ha previsto altresì che il regolamento contenga le norme per la tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale. in un'ipotesi in cui un condomino aveva posizionato sulla facciata condominiale dei condizionatori. La Cassazione salva il decoro. Ne deriva la necessaria osservanza delle prescrizioni tecniche di sicurezza immobiliare. 1138 c.c., comma 4 (Cassazione civile sez. L’art. VI, 18/11/2019, n. 29924). Si tratta, infatti, di un regolamento che viene trascritto nei registri immobiliari e si applica a tutti i proprietari (presenti e futuri) delle unità immobiliari. Potatura alberi in giardino privato e decoro condominiale. La Cassazione salva il decoro Cassazione civile, sez. civ. Abito in una villa il cui pian terreno è stato acquistato recentemente.Il proprietario del pian trreno detiene un giardino esclusivo di forma triangolare, cintato da cancellata e siepi e praticamente invisibile dalla strada, di cui solo lui ha accesso. Il decoro architettonico, si afferma (si veda ad es, Cass. DECORO ARCHITETTONICO E FACCIATA INTERNA. Considerato che la caratteristica primaria del regolamento contrattuale riguarda la possibilità di produrre effetti diretti sulle proprietà dei condòmini, si distingue, all’interno di un regolamento, tra clausole aventi natura contrattuale e clausole aventi mera natura regolamentare. Si tratta di un caso che può considerarsi un modello di fattispecie in materia. Come è stato ripetutamente affermato dalla Cassazione, in materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Inoltre, per fare un altro esempio, un regolamento contrattuale non può escludere l’esercizio delle azioni giudiziarie che la legge contempla a tutela delle ragioni dei condòmini. Fiera del condominio – 14/16 Ottobre 2021, La manutenzione ordinaria nel rendiconto annuale, Barriere architettoniche “trainate” dal superbonus 110%, Condominio minimo: per deliberare serve l’unanimità, Cassazione: basta il verbale dell’assemblea per il condomino assente. Cassazione Civile, sez. civ. Lo Studio Legale è da sempre specializzato in materia di condominio negli edifici e diritti immobiliari. Essa fa riferimento, secondo l’interpretazione maggioritaria, all’estetica che risulta dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata e armonica fisionomia (a prescindere dal pregio artistico dell’edificio). La Suprema Corte, con la sentenza del 24 gennaio 2013, n. 1748, ha ribadito che, Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà; ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. La Suprema Corte di cassazione si è occupata in varie occasioni del rapporto tra le prescrizioni del regolamento di condominio e la tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale. e-mail: studio@professionistilegali.it Il caso nasce dai proprietari di due unità immobiliari di un condominio, che «convenivano dinanzi al Tribunale di Brescia» un’azienda, deducendo che tale società, proprietaria delle altre unità immobiliari, aveva iniziato lavori di integrale ristrutturazione in violazione del regolamento condominiale contrattuale, che vietava ogni modificazione architettonica dell’edificio, nonché con pregiudizio della sua stabilità. Per la costruzione vengono adottate le stesse tecniche adoperate per l’originaria edificazione dell’intero complesso residenziale, sia sotto il profilo ingegneristico connesso alla sicurezza dell’immobile sia sotto il profilo estetico. Di norma, infatti, le sue clausole possono essere modificate solo all’unanimità da tutti i condòmini. These cookies will be stored in your browser only with your consent. Frequentemente è l’originario proprietario dell’intero edificio (spesso, proprio il costruttore) a stabilire le regole di disciplina da seguire nel condominio. Di norma, per altro, il decoro è connesso all’applicazione delle regole di architettura edile. civ. 2933 cod. Il regolamento contrattuale è invece sostanzialmente un contratto. civ., che disciplina l’approvazione delle c.d. Il giudice, trovandosi a valutare se sussista lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale, a cagione di un intervento operato dal singolo condomino sulla struttura, deve tenere anche conto delle condizioni nelle quali versava l’edificio prima del contestato intervento, potendosi anche giungere a ritenere che l’ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo … E condannava quindi la società che ha eseguito i lavori a rimuovere il porticato realizzato sul lato est della facciata del fabbricato. Il decoro architettonico del condominio. Risponde maggiormente alle esigenze di tutela del paesaggio la tesi opposta, per la quale il decoro è salvaguardato quando l’edificio si inserisce armonicamente nel contesto ambientale. Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. n. 1718 del 29 gennaio 2016) ci. Si fa rientrare nel concetto di decoro architettonico anche ciò che concerne il rispetto dei canoni di sicurezza nelle costruzioni. 14-12-2007 n. 26468; Cass. Sono vietate, stando al testo della disposizione, le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. 13-11-1997 n. 11227). Più Letti . Con l’ordinanza n.27413/2018 la Corte di Cassazione chiarisce che le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo apposite tabelle millesimali poiché è un intervento di competenza condominiale e attengono al decoro architettonico dell’edificio.. 1138 cod. Basta guardare lo smartphone, GeCoMAX 360, tutta le tecnologia per il mondo condominiale in una suite, Nuove pompe di calore PBM2-i di Baxi per impianti centralizzati, I sistemi pluviali Prefa disponibili in sette nuovi colori, Superbonus 110%: con Alperia Bartucci un servizio chiavi in mano, A Milano condominio a tutto comfort con l’isolamento acustico Isolmant, Bonus Facciate: ristrutturare il balcone e risolvere problemi di infiltrazione con Progress Profiles, Condomini sicuri: parapetti garantiti con le balaustre in vetro Garda. La delineata nozione di decoro architettonico dell’edificio non può mai subire deroghe in senso restrittivo da parte dei condòmini nella redazione del regolamento di condominio. Il nodo di Gordio dell’assemblea telematica, Teleassemblee? civ.). in tema di innovazioni condominiali: Queste ultime sono vietate quando alterano il decoro architettonico del fabbricato. Il regolamento condominiale di natura contrattuale generalmente non può essere modificato con delibera adottata a maggioranza. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. Il regolamento così predisposto viene trascritto e allegato al contratto di compravendita delle singole unità immobiliari. Con un'altra sentenza - n. 1718/2016 – la seconda sezione civile della Corte di Cassazione precisa che l'alterazione del decoro architettonico di un edificio condominiale può riguardare anche una facciata interna. Decoro architettonico condominiale va tutelato in base a circostanze concrete. Ogni altro condomino può allora richiedere che questa venga distrutta, a spese del titolare della costruzione stessa. Lesione al decoro architettonico a seguito di opere innovative Cassazione Civile, sez. LA FATTISPECIE SOTTOPOSTA ALL’ESAME DELLA CASSAZIONE Di recente, dalla Corte di Cassazione (v. sent. 24-1-2013). Dal suo canto, il proprietario della costruzione aderente alla facciata condominiale eccepisce che non ritiene sussistente alcuna alterazione del decoro architettonico dell’edificio, stando alla norma dell’art. 30-7-2004 n. 14599; Cass. Cliccando su accetta, o continuando la navigazione, acconsenti all’uso dei cookie. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il condominio aveva agito in giudizio nei confronti di alcuni condomini che avevano installato i condizionatori d’aria sulla parete esterna dell’edificio condominiale, lamentando che gli stessi avrebbero in tal modo pregiudicato il “decoro architettonico” del fabbricato. Riguardo alla figura di decoro architettonico, una recente pronuncia della Cassazione ha statuito che “per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. La Cassazione Civile, Sezione 2, con la sentenza 17 giugno 2015, n. 12582, ha ribadito che, in presenza di regolamento di condominio che vieta modifiche architettoniche e vincola tutti i condomini al rispetto ed alla conservazione del decoro architettonico e degli elementi che lo caratterizzano, le opere realizzate in violazione di specifica norma regolamentare sono da considerare illegittime con l’inevitabile conseguenza della riduzione in pristino. In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’art. Si noti che anche un intervento su una parte dell’immobile condominiale suscettibile di autonoma considerazione ai fini architettonici può alterare il decoro complessivo del fabbricato. indica che il regolamento di condominio deve occuparsi della tutela del decoro dell’edificio. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini- possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’articolo 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (Cass. in un'ipotesi in cui un condomino aveva posizionato sulla facciata condominiale dei condizionatori. 1138 cod. Per esempio, l’esercizio del potere di revoca dell’amministratore non può mai considerarsi sottratto al potere della relativa maggioranza assembleare prevista dalle norme codicistiche. Per comprendere bene i termini della problematica, si devono mettere a fuoco gli effetti del regolamento di condominio di natura contrattuale. Copyright © 2016 - Studio Legale Prof. Avv. Cassazione 25/01/2010 n 1286 1120 cod. Per analizzare il caso sopra tracciato, si deve delineare il rapporto che sussiste tra le regole in materia di regolamento di condominio e quelle che presiedono alla tutela del decoro architettonico dell’edificio. Spesso in questo modo si creano servitù e queste, grazie alla trascrizione, sono opponibili a tutti i successivi aventi causa. riguarda il primo: se in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci deve essere formato un regolamento. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. (zona Prati – accanto alla Suprema Corte di Cassazione), tel: 0637511532 Le seconde, secondo la giurisprudenza maggioritaria, possono in ogni caso essere modificate con la maggioranza assembleare prevista dalla legge. 1138 c.c. Amministrazione di Sostegno, Interdizione, Inabilitazione, Separazione, Divorzio, Affidamento dei minori, Vendite Immobiliari e Contratti preliminari, regolamento di condominio di natura contrattuale, regolamento condominiale tipico, obbligatorio o facoltativo, e regolamento contrattuale, regolamento di condominio e decoro architettonico, La somministrazione del vaccino alle persone ricoverate, Illegittimità del licenziamento fondato sulla registrazione di conversazioni nel luogo di lavoro, Installazione di un sistema di videosorveglianza, La giurisprudenza sul licenziamento per diffamazione, Licenziamento del lavoratore che esegue un ordine illegittimo. 2-7-2010 n. 15726; Cass. Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale si consiglia la lettura dei seguenti articoli: ... Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 18 gennaio 2019, n. 1422. Il regolamento contrattuale può dare una definizione più rigorosa del decoro architettonico Cassazione 17/06/2010 n. 14626 Il decoro architettonico va valutato con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalita' e non rispetto all'impatto con l'ambiente circostante. via Ulpiano 29 – 00193 Proseguendo la navigazione del sito o cliccando su "Accetto" acconsenti all'uso. Il proprietario dell’appartamento sito nell’ultimo piano, assiduo utilizzatore del terrazzo condominiale (ricavato da una parte del lastrico solare), chiede però la demolizione della costruzione (in base all’art. Ci si riferisce nel caso di specie ad una importante ordinanza della Corte di Cassazione, molto recente, e precisamente la nr 4909 del 24/2/2020 in cui viene affermato il principio secondo cui “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, e come tale vietata, quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico … Cassazione: l'aspetto architettonico può essere definito dal regolamento anche in modo più preciso di quanto afferma il Codice civile. Le tipologie di limiti qui indicate non hanno un mero rilievo interno. In virtù della specifica accettazione da parte di ciascun acquirente possono essere contemplate clausole che non sono ammesse in un regolamento tipico. 1127, 3° co., cod. civ. Con la predisposizione di un regolamento contrattuale si intende assicurare una rigida continuità all’osservanza di alcune regole. La nozione esposta è diversa da quella di “aspetto architettonico”, alla quale fa riferimento invece l’art. This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Nel costituirsi, la convenuta contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto. Sono invece considerate regolamentari le clausole che disciplinano l’uso e il godimento dei beni e dei servizi comuni. © 2015 Virginia Gambino Editore - P.IVA: 07316460158 - All Rights Reserved. La forma scritta per le modifiche ai diritti proprietari vale ad substantiam, cioè a pena di nullità. REPUBBLICA ITALIANA. La Cassazione Civile, Sezione 2, con la sentenza 17 giugno 2015, n. 12582, ha ribadito che, in presenza di regolamento di condominio che vieta modifiche architettoniche e vincola tutti i condomini al rispetto ed alla conservazione del decoro architettonico e degli elementi che lo caratterizzano, le opere realizzate in violazione di specifica norma regolamentare sono da considerare illegittime con l’inevitabile … innovazioni, cioè delle opere che alterano l’originaria struttura edilizia o modificano la destinazione di un bene condominiale. Si tratta di un accordo tra tutti i condòmini. civ. A noi qui interessa enucleare la nozione di decoro architettonico. Leggi tutto La Cassazione interviene ancora in materia di decoro architettonico. Possono cioè essere superati i limiti indicati nel penultimo comma dell’art. L’art. Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. 6-10-1999 n. 11121; n. 1748; Cass., 29-4-2005 n. 8883; Cass. Si deve quindi escludere che possa operare una modifica mediante comportamenti concludenti da parte dei condòmini. Regolamento di condominio e decoro architettonico La Suprema Corte di cassazione si è occupata in varie occasioni del rapporto tra le prescrizioni del regolamento di condominio e la tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale. 1120 c.c. Di particolare rilevanza, per la comprensione dei profili civilistici connessi alla problematica indicata, appare la sentenza n. 1748 del 24 gennaio 2013. Si può invece prevedere, con apposite clausole, un ampliamento del rigore da osservare nella tutela del decoro. Le clausola del regolamento di condominio in tema di innovazioni devono anche salvaguardare l’incolumità di chi si trova nell’immobile o nelle immediate vicinanze. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva. Il decoro architettonico in condominio “deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. Questa regola non vale tuttavia nei casi per i quali la legge, in via inderogabile, attribuisce un determinato potere di decisione alla maggioranza (che può così decidere, non dovendosi avere necessariamente un accordo di tutti). You also have the option to opt-out of these cookies. Di particolare interesse è una risalente direttiva della Cassazione, secondo la quale il decoro “risulta dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più … 1120 c.c. L’art. e-mail: studio@professionistilegali.it Esse assumono valore esterno, in quanto non riguardano solo la protezione degli interessi dei condòmini ma anche la tutela di coloro che entrano in rapporto con l’immobile, sia sotto il profilo della sicurezza che sotto il profilo estetico, cioè dell’armonia con il contesto ambientale di riferimento. Ad esempio, le clausole che limitano i diritti di proprietà devono rispettare le regole formali di cui all’art. Quali sono le caratteristiche che differenziano la manutenzione ordinaria dalla manutenzione straordinaria? Mentre l’esigenza di rispetto del decoro architettonico è generalmente soddisfatta quando sono osservate le regole estetiche e d’arte, queste non rilevano invece in relazione al mero aspetto dell’edificio. All’approvazione provvede, a maggioranza, l’assemblea. Con l’atto scritto, accettato da tutti, si possono anche attribuire ad alcuni determinati condòmini diritti maggiori di quelli degli altri. La costruzione riproduce infatti strutture analoghe a quelle condominiali e presenta la stessa tipologia di immagine, di materiali, di finiture e di colorazioni rispetto all’intero complesso edilizio. Questo sito utilizza i cookie per garantirti la migliore esperienza di utilizzo. Ne consegue una tutela del decoro molto rigorosa ai sensi del regolamento condominiale contrattuale, tanto che risulta necessario il consenso di tutti i condòmini per qualsiasi tipo di alterazione delle forme del complesso edilizio. La disposizione citata detta le regole al riguardo e specifica il contenuto del regolamento. È opportuno richiamare, al riguardo, i termini della distinzione traregolamento condominiale tipico, obbligatorio o facoltativo, e regolamento contrattuale. I casi da non sottovalutare Tutti gli articoli infallibili sul decoro architettonico. n. 1718 del 29 gennaio 2016) ci perviene un'importante puntualizzazione riguardo allo 'scivoloso' tema del decoro architettonico. Ma ciò non può avvenire con un regolamento tipico, cioè approvato a maggioranza, in quanto non può essere dato al potere della maggioranza sulla minoranza (e sugli assenti) un ambito di applicazione maggiore di quello previsto dalla legge. Cass. Stante la sostanziale indeterminatezza del concetto di lesione del decoro architettonico in condominio, sarà importante approfondire cosa al riguardo dica il regolamento condominiale (contrattuale) che, in tale ambito, è perfettamente valido tra le parti, come ribadito anche recentemente dalla Cassazione: 1350 cod. Sentenza Nº 25287 della Corte Suprema di Cassazione, 16-12-2015 - Sentenza Nº 26055 della Corte Suprema di Cassazione, 10-12-2014 - - Id. II, sentenza 06.10.2014 n. 20985 (Riccardo Bianchini) In questa pronuncia la Corte di cassazione ha avuto modo di ribadire quale sia la corretta modalità di applicazione dell'art. Rileviamo qui che nel c.d. Limitazione alla destinazione d’uso e rogito: cosa dice la Corte di Cassazione? Quando si predispone un regolamento contrattuale si devono osservare gli oneri di forma previsti dalla legge. I campi obbligatori sono contrassegnati *, Lo Studio Legale si occupa di tutta l’area del diritto civile, del diritto di famiglia e del diritto del lavoro, garantendo anche il patrocinio dinanzi alle magistrature superiori, Corte costituzionale, Corte di cassazione, Consiglio di Stato, La sede centrale è in Roma, lunedì - venerdì: 09:00 - 20:00, La sede di Catania è in via Milano 31 - 95127, tel: 0958100008 civ. Ogni opera in grado di alterare anche uno solo degli elementi riguardanti la simmetria, l’estetica o l’architettura generale, è allora contraria alla citata norma di legge. Nel far presente di aver proposto ricorso ex articolo 1171 c.c., davanti al Pretore di Salò, il quale con ordinanza del 9-3-1999 aveva sospeso l’esecuzione delle opere, gli attori chiedevano in via principale la condanna della società convenuta, ai sensi dell’articolo 2058 c.c., alla reintegrazione in forma specifica, mediante la demolizione delle opere edificate in violazione dei criteri di stabilità e delle caratteristiche architettoniche dell’edificio; in subordine, chiedevano il risarcimento del danno per equivalente.

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